ทำความรู้จักกับคำว่า yield คือ อะไร สำคัญอย่างไรต่อการลงทุนในอสังหา

unyana

ปฏิเสธไม่ได้เลยว่า การซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อทำกำไรจากการปล่อยให้ผู้อื่นเช่า เป็นอีกหนึ่งวัตถุประสงค์ที่ทำให้หลายคนตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ แต่การลงทุนประเภทนี้ไม่ได้มีแค่การควักเงินซื้อคอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว หรือทาวน์โฮม นำมาตั้งราคาตามราคาตลาด และประกาศให้ลูกค้ารู้ตามโซเชียลมีเดียหรือเพจบ้านเท่านั้น เพราะในความจริงแล้วนักลงทุนต่างก็มีความจำเป็นที่จะต้องวิเคราะห์ในเรื่องของอัตราผลการตอบแทนหรือ yield ก่อนตัดสินใจซื้อ ซึ่งในเบื้องต้นนักลงทุนทุกคนต้องทำความเข้าใจก่อนว่าคำว่า yield คือ อะไร และมีความสำคัญต่อการลงทุนอย่างไรบ้าง
        ในเบื้องต้นนักลงทุนควรรู้ก่อนว่าความหมายของคำว่า yield คือ อัตราผลตอบแทนที่ได้จากการปล่อยสังหาริมทรัพย์ให้กับผู้อื่น ซึ่งถือเป็นเครื่องมือสำคัญที่ช่วยทำให้นักลงทุนสามารถวิเคราะห์ผลกำไรจากการปล่อยเช่าอสังหาฯ ต่อปีได้ง่ายมากยิ่งขึ้น ข้อมูลที่ได้จะถูกนำไปวิเคราะห์ความเสี่ยง ความคุ้มค่าในการลงทุน รวมทั้งนำไปใช้เป็นตัวกำหนดราคาค่าเช่าต่อเดือน
        ในปัจจุบันค่า yield แบ่งออกเป็น 2 ประเภท ได้แก่ Yield Guarantee หรืออัตราผลตอบแทนการันตีจากการปล่อยเช่าจากผู้ประกอบการ และ Rental Yield หรืออัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า ซึ่งหากลงทุนเอง ก็จำเป็นต้องศึกษาการคำนวณค่า yield ประเภท Rental Yield เพราะนักลงทุนต้องจัดการตั้งราคาอสังหาริมทรัพย์เอง แต่ถ้าใครที่ต้องการได้เงินค่าเช่าในจำนวนและช่วงเวลาที่แน่นอน แนะนำว่าให้ลองศึกษาอัตราผลตอบแทนประเภท Yield Guarantee ซึ่งจะลดความเสี่ยงและการันตีค่าตอบแทนได้ดีกว่า
        สำหรับวิธีการคำนวณอัตราผลตอบแทนในการปล่อยเช่าคือ การคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าเบื้องต้น (Gross Rental Yield) โดยใช้สูตร "ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี หารด้วยราคาของอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมา จากนั้นนำผลลัพธ์ที่ได้มาคูณด้วย 100 สุดท้ายก็จะได้ออกมาเป็นค่าเช่าในรูปแบบของเปอร์เซ็นต์ต่อปี ตัวอย่างเช่น โครงการคาวะ เฮาส์ สุขุมวิท 77 หนึ่งในคอนโดมิเนียมที่น่าลงทุนของแสนสิริในราคา 3.99 ล้านบาท โดยนักลงทุนมักจะปล่อยเช่าโครงการในราคาเดือนละ 20,000 บาท ตลอดทั้งปีจะได้ค่าเช่าเท่ากับ 240,000 บาท คำนวณค่า yield แล้วจะอยู่ที่ประมาณ 6.15 เปอร์เซ็นต์ต่อปี ซึ่งปกติแล้วอัตราค่าตอบแทนที่ดีควรอยู่ระหว่าง 6-8 เปอร์เซ็นต์ จึงถือว่าสามารถปล่อยเช่าห้องในโครงการคาวะ เฮาส์ สุขุมวิท 77 ได้ในราคานี้
อย่างไรก็ตามการคำนวณค่า yield หรืออัตราผลตอบแทนที่ได้การปล่อยเช่านั้นเป็นเพียงแค่การประเมินในเบื้องต้นเท่านั้น เนื่องจากในความจริงแล้วอาจมีคนเช่าไม่ครบ 12 เดือน ทำให้อาจไม่ใช่ผลตอบแทนตามที่คำนวณไว้แบบ 100% แต่ถึงอย่างนั้นการคำนวณค่า yield จะช่วยประเมินกำไรและคัดเลือกคอนโดมิเนียมที่ให้อัตราผลตอบแทนสูง ลดความเสี่ยงในการขาดทุนได้ โดยสามารถแบ่งย่อยได้เป็น 3 ประเภท คือ
-        Gross Rental Yield หรือ อัตราผลตอบแทนที่ได้จากการให้เช่าเบื้องต้น
-        Net Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนที่ได้จากการให้เช่าสุทธิ  
-        Cash on Cash Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนที่ได้จากการให้เช่าจากเงินสดในรอบปี
และกลุ่มที่ 2 ก็คือ Yield Guarantee คือ การการันตีผลตอบแทนที่ได้จากการปล่อยเช่าโดยผู้ประกอบการ โดยผู้ประกอบจะทำการกำหนดราคาขายและจัดการผลกำไรให้กับนักลงทุน ซึ่งข้อดีของวิธีนี้คือ จะช่วยลดความเสี่ยงในการลงทุนและยังช่วยเพิ่มความมั่นใจในการลงทุนได้มากยิ่งขึ้น